• 1

Der Beitrag bietet in einer Tabelle einen vollständigen Überblick über die Entscheidungen, in denen der OGH Klauseln in Wohnungsmietverträgen nach den verschiedenen einschlägigen Normen (insb § 879 Abs 3 ABGB und § 6 KSchG) kontrolliert hat. Angeführt sind die wesentlichen Inhalte der geprüften Klausel, das Ergebnis der Kontrolle sowie die herangezogenen Normen. Soweit bekannt, ist in der Spalte "Informationen" weiters angegeben, welchem mietrechtlichen Regime das betroffene Mietverhältnis unterlag ("MRG-V" für den MRG-Vollanwendungsbereich, "MRG-T" für den MRG-Teilanwendungsbereich und "MRG-N" bei Nichtanwendbarkeit des MRG), ob die Verbrauchereigenschaft des Mieters eine Rolle für die Beurteilung spielte ("K") und ob der Entscheidung eine Verbandsklage zugrunde lag ("VK").

Die Gliederung der Judikaturübersicht folgt dem typischen Aufbau eines Wohnungsmietvertrags.

 

Judikaturübersicht (Auszug)
Klausel Klausel Klausel Beurteilung Geprüfte Normen Entscheidung
Mietzins               Höhe  Hinweis auf die Kalkulation des Entgelts „nach den Bestimmungen des WGG" und Vereinbarung eines Anpassungsrechts der Vermieterin ohne Anführung der konkret heranziehbaren Normen Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 5 Ob 183/16x = Zak 2017/645
Hinweis, dass der endgültige Mietzins aufgrund der von der Förderstelle geprüften Baukostenabrechnung festgesetzt wird Nicht rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646
Vorausvereinbarung Vorausvereinbarung eines höheren Mietzinses samt Wertsicherung für die Zeit nach Förderungsablauf unter Anführung einer nicht mehr die Wertsicherung behandelnden Norm Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 5 Ob 89/23h = Zak 2023/491
Aufrechnungsverbot Verzicht des Mieters auf Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mietzinses Rechtswidrig   7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Wertsicherung    Zweiseitige Valorisierung des Mietzinses nach dem VPI oder dem an seine Stelle tretenden Index, wobei die bei Vertragsabschluss zuletzt verlautbarte Indexzahl die Ausgangsbasis bildet Nicht rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 1 Z 5 KSchG 6 Ob 226/18f = wobl 2020/92; vgl aber die folgenden E
Valorisierungsregelung, nach der bei Auslaufen des VPI der diesem „am meisten entsprechende" Ersatzindex zur Anwendung kommt Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Valorisierungsregelung, die an die Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte gekoppelt ist; die erste Richtwerterhöhung nach Abschluss des Mietvertrags ist idR mangels zeitlicher Übereinstimmung teilweise auf eine schon vor Vertragsabschluss eingetretene Änderung des Preisniveaus zurückzuführen Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 8 Ob 37/23h = Zak 2023/379
Valorisierungsregelung ohne Ausschluss von Entgelterhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss Rechtswidrig § 6 Abs 2 Z 4 KSchG 8 Ob 37/23h = Zak 2023/379; 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Betriebskosten   Recht des Vermieters zu eigenmächtigen Anpassungen beim Aufteilungsschlüssel Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 3 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Allgemein formulierte Verpflichtung des Mieters, die Betriebskosten zu tragen, verbunden mit einer bloß beispielhaften Aufzählung Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 4 Ob 106/21y = Zak 2021/535; s auch 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Allgemeine Betriebskostendefinition („Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb einer Liegenschaft erforderlich sind) mit beispielhafter Aufzählung Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45; s auch 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151
Verzug    Verzugszinsen von über 60 % pro Jahr Rechtswidrig § 879 Abs 1 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Vereinbarung von höheren als den gesetzlichen Verzugszinsen unabhängig von einem tatsächlichen Zinsschaden des Vermieters Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Anrechnung von Teilzahlungen unabhängig von der Widmung primär auf den ältesten aushaftenden Mietzins Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Ersatz aller durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Erhaltungspflicht      Duldungspflicht Duldungspflicht des Mieters bezüglich baulicher Maßnahmen, die zur Erhaltung notwendig und zweckmäßig sind (ohne Interessenabwägung) Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Entfall Entfall der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn der Mangel auf einem Verschulden des Mieters „oder ihm zurechenbarer Personen" beruht Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 3 Ob 32/23m = Zak 2023/307; vgl 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123
Überwälzung  Generelle Überbindung der Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand mit Ausnahme ernster Schäden des Hauses auf den Mieter Rechtswidrig § 9 Abs 1 KSchG iVm § 1096 Abs 1 ABGB 1 Ob 241/06g = Zak 2007/384; s auch 2 Ob 73/10i = Zak 2011/207
Überbindung der Erhaltungspflicht für einen dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Zustand auf den Mieter Rechtswidrig § 9 Abs 1 KSchG iVm § 1096 Abs 1 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Instandhaltung  Wartungspflicht des Mieters für „elastische Fugen" Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151
Undifferenzierte Pflicht des Mieters, ohne Rücksicht auf die Notwendigkeit einmal jährlich Lüftungsfilter zu wechseln und die Therme warten zu lassen sowie bei Rückstellung des Mietobjekts die regelmäßige Thermenwartung nachzuweisen Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151
Nutzung             Hausordnung Änderungsrecht des Vermieters nach den „allgemeinen Bedürfnissen" Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 2 Z 3 KSchG; § 6 Abs 3 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Beschränkung    Alleinverfügungsrecht des Vermieters über die Allgemeinflächen bzw nicht in Bestand gegebenen Flächen Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123
Beschränkung der Nutzung der Versorgungsleitungen durch Verbot einer Überlastung Rechtswidrig § 1096 Abs 1 ABGB; § 3 MRG 2 Ob 215/10x = Zak 2012/217
Generelles Verbot des Anbohrens der Fliesen Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Generelles Verbot der Entfernung mitvermieteter Einrichtungsgegenstände Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Tierhaltung  Generelles Tierhalteverbot ohne Ausnahme für wohnungsübliche, artgerecht in Behältnissen gehaltene Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster und kleine Schildkröten) Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 2 Ob 73/10i = Zak 2011/207; vgl 6 Ob 129/08a = Zak 2008/689
Bindung der Haltung von „Hunden und Kleintieren" an die Bewilligung des Vermieters Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 10 Ob 24/21h = Zak 2022/21
Gebrauchsbeeinträchtigung Schriftformerfordernis für die Bekanntgabe von Störungen durch den Mieter Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Haftung  Verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters für Beschädigungen des Mietobjekts und der Gemeinschaftseinrichtungen durch ihn, seine Angehörigen oder Besucher Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Verpflichtung des Mieters, Schäden, die von ihm oder ihm zurechenbaren Personen (insb Mitbewohnern und Gästen) schuldhaft verursacht worden sind, unverzüglich auf eigene Kosten durch befugte Unternehmen beheben zu lassen Nicht rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 3 KSchG 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123; 3 Ob 32/23m = Zak 2023/307
Haftungsausschluss   Keine Ansprüche wegen des zeitweiligen Ausfalls von technischen Anlagen (zB Wasser-, Stromversorgung) Rechtswidrig § 6 Abs 1 Z 9 KSchG; § 6 Abs 1 Z 11; § 9 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Ausschluss von Ansprüchen bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen Rechtswidrig § 6 Abs 1 Z 9 KSchG; § 1096 Abs 1 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Genereller Ausschluss der Haftung des Vermieters für Diebstahl, Brand und Immissionen Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 1 Z 9 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Änderungen     Verbot Generelles Verbot baulicher Änderungen durch den Mieter Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196
Zustimmung    Generelle Bindung von baulichen Änderungen im Mietobjekt an die Zustimmung des Vermieters Rechtswidrig § 879 Abs 3 ABGB 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45
Recht der Vermieterin, die Zustimmung zu wesentlichen Veränderungen oder Verbesserungen des Mietobjekts von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Vertragsende abhängig zu machen, „sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt" Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646
Verbot von Änderungen an der Fassade oder anderen Außenteilen ohne Zustimmung der Vermieterin, ohne Hinweis auf Ausnahmefälle nach 9 Abs 2 MRG Rechtswidrig § 6 Abs 3 KSchG 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646
Schriftformerfordernis für die Zustimmungserklärungen des Vermieters (zB zu Änderungen am Mietobjekt oder zur Übertragung des Mietverhältnisses) Rechtswidrig § 10 Abs 3 KSchG 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45

 

Mehr erfahren:
 
Kolmasch, Judikaturübersicht: Klauselkontrolle bei Wohnungsmietverträgen, Zak 2023/587, 328-334.