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Klauselkontrolle bei Wohnungsmietverträgen
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- Geschrieben von Wolfgang Kolmasch
Der Beitrag bietet in einer Tabelle einen vollständigen Überblick über die Entscheidungen, in denen der OGH Klauseln in Wohnungsmietverträgen nach den verschiedenen einschlägigen Normen (insb § 879 Abs 3 ABGB und § 6 KSchG) kontrolliert hat. Angeführt sind die wesentlichen Inhalte der geprüften Klausel, das Ergebnis der Kontrolle sowie die herangezogenen Normen. Soweit bekannt, ist in der Spalte "Informationen" weiters angegeben, welchem mietrechtlichen Regime das betroffene Mietverhältnis unterlag ("MRG-V" für den MRG-Vollanwendungsbereich, "MRG-T" für den MRG-Teilanwendungsbereich und "MRG-N" bei Nichtanwendbarkeit des MRG), ob die Verbrauchereigenschaft des Mieters eine Rolle für die Beurteilung spielte ("K") und ob der Entscheidung eine Verbandsklage zugrunde lag ("VK").
Die Gliederung der Judikaturübersicht folgt dem typischen Aufbau eines Wohnungsmietvertrags.
Klausel | Klausel | Klausel | Beurteilung | Geprüfte Normen | Entscheidung |
---|---|---|---|---|---|
Mietzins | Höhe | Hinweis auf die Kalkulation des Entgelts „nach den Bestimmungen des WGG" und Vereinbarung eines Anpassungsrechts der Vermieterin ohne Anführung der konkret heranziehbaren Normen | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 5 Ob 183/16x = Zak 2017/645 |
Hinweis, dass der endgültige Mietzins aufgrund der von der Förderstelle geprüften Baukostenabrechnung festgesetzt wird | Nicht rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646 | ||
Vorausvereinbarung | Vorausvereinbarung eines höheren Mietzinses samt Wertsicherung für die Zeit nach Förderungsablauf unter Anführung einer nicht mehr die Wertsicherung behandelnden Norm | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 5 Ob 89/23h = Zak 2023/491 | |
Aufrechnungsverbot | Verzicht des Mieters auf Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mietzinses | Rechtswidrig | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Wertsicherung | Zweiseitige Valorisierung des Mietzinses nach dem VPI oder dem an seine Stelle tretenden Index, wobei die bei Vertragsabschluss zuletzt verlautbarte Indexzahl die Ausgangsbasis bildet | Nicht rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 1 Z 5 KSchG | 6 Ob 226/18f = wobl 2020/92; vgl aber die folgenden E | |
Valorisierungsregelung, nach der bei Auslaufen des VPI der diesem „am meisten entsprechende" Ersatzindex zur Anwendung kommt | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Valorisierungsregelung, die an die Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte gekoppelt ist; die erste Richtwerterhöhung nach Abschluss des Mietvertrags ist idR mangels zeitlicher Übereinstimmung teilweise auf eine schon vor Vertragsabschluss eingetretene Änderung des Preisniveaus zurückzuführen | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 8 Ob 37/23h = Zak 2023/379 | ||
Valorisierungsregelung ohne Ausschluss von Entgelterhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss | Rechtswidrig | § 6 Abs 2 Z 4 KSchG | 8 Ob 37/23h = Zak 2023/379; 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Betriebskosten | Recht des Vermieters zu eigenmächtigen Anpassungen beim Aufteilungsschlüssel | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 3 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Allgemein formulierte Verpflichtung des Mieters, die Betriebskosten zu tragen, verbunden mit einer bloß beispielhaften Aufzählung | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 4 Ob 106/21y = Zak 2021/535; s auch 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Allgemeine Betriebskostendefinition („Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb einer Liegenschaft erforderlich sind) mit beispielhafter Aufzählung | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45; s auch 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151 | ||
Verzug | Verzugszinsen von über 60 % pro Jahr | Rechtswidrig | § 879 Abs 1 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Vereinbarung von höheren als den gesetzlichen Verzugszinsen unabhängig von einem tatsächlichen Zinsschaden des Vermieters | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Anrechnung von Teilzahlungen unabhängig von der Widmung primär auf den ältesten aushaftenden Mietzins | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Ersatz aller durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Erhaltungspflicht | Duldungspflicht | Duldungspflicht des Mieters bezüglich baulicher Maßnahmen, die zur Erhaltung notwendig und zweckmäßig sind (ohne Interessenabwägung) | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 |
Entfall | Entfall der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn der Mangel auf einem Verschulden des Mieters „oder ihm zurechenbarer Personen" beruht | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 3 Ob 32/23m = Zak 2023/307; vgl 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123 | |
Überwälzung | Generelle Überbindung der Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand mit Ausnahme ernster Schäden des Hauses auf den Mieter | Rechtswidrig | § 9 Abs 1 KSchG iVm § 1096 Abs 1 ABGB | 1 Ob 241/06g = Zak 2007/384; s auch 2 Ob 73/10i = Zak 2011/207 | |
Überbindung der Erhaltungspflicht für einen dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Zustand auf den Mieter | Rechtswidrig | § 9 Abs 1 KSchG iVm § 1096 Abs 1 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Instandhaltung | Wartungspflicht des Mieters für „elastische Fugen" | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151 | |
Undifferenzierte Pflicht des Mieters, ohne Rücksicht auf die Notwendigkeit einmal jährlich Lüftungsfilter zu wechseln und die Therme warten zu lassen sowie bei Rückstellung des Mietobjekts die regelmäßige Thermenwartung nachzuweisen | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 6 Ob 81/09v = Zak 2010/151 | ||
Nutzung | Hausordnung | Änderungsrecht des Vermieters nach den „allgemeinen Bedürfnissen" | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 2 Z 3 KSchG; § 6 Abs 3 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 |
Beschränkung | Alleinverfügungsrecht des Vermieters über die Allgemeinflächen bzw nicht in Bestand gegebenen Flächen | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123 | |
Beschränkung der Nutzung der Versorgungsleitungen durch Verbot einer Überlastung | Rechtswidrig | § 1096 Abs 1 ABGB; § 3 MRG | 2 Ob 215/10x = Zak 2012/217 | ||
Generelles Verbot des Anbohrens der Fliesen | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Generelles Verbot der Entfernung mitvermieteter Einrichtungsgegenstände | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 | ||
Tierhaltung | Generelles Tierhalteverbot ohne Ausnahme für wohnungsübliche, artgerecht in Behältnissen gehaltene Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster und kleine Schildkröten) | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 2 Ob 73/10i = Zak 2011/207; vgl 6 Ob 129/08a = Zak 2008/689 | |
Bindung der Haltung von „Hunden und Kleintieren" an die Bewilligung des Vermieters | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 10 Ob 24/21h = Zak 2022/21 | ||
Gebrauchsbeeinträchtigung | Schriftformerfordernis für die Bekanntgabe von Störungen durch den Mieter | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Haftung | Verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters für Beschädigungen des Mietobjekts und der Gemeinschaftseinrichtungen durch ihn, seine Angehörigen oder Besucher | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Verpflichtung des Mieters, Schäden, die von ihm oder ihm zurechenbaren Personen (insb Mitbewohnern und Gästen) schuldhaft verursacht worden sind, unverzüglich auf eigene Kosten durch befugte Unternehmen beheben zu lassen | Nicht rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 3 KSchG | 6 Ob 181/17m = Zak 2018/123; 3 Ob 32/23m = Zak 2023/307 | ||
Haftungsausschluss | Keine Ansprüche wegen des zeitweiligen Ausfalls von technischen Anlagen (zB Wasser-, Stromversorgung) | Rechtswidrig | § 6 Abs 1 Z 9 KSchG; § 6 Abs 1 Z 11; § 9 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Ausschluss von Ansprüchen bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen | Rechtswidrig | § 6 Abs 1 Z 9 KSchG; § 1096 Abs 1 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Genereller Ausschluss der Haftung des Vermieters für Diebstahl, Brand und Immissionen | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB; § 6 Abs 1 Z 9 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | ||
Änderungen | Verbot | Generelles Verbot baulicher Änderungen durch den Mieter | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 2 Ob 36/23t = Zak 2023/196 |
Zustimmung | Generelle Bindung von baulichen Änderungen im Mietobjekt an die Zustimmung des Vermieters | Rechtswidrig | § 879 Abs 3 ABGB | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 | |
Recht der Vermieterin, die Zustimmung zu wesentlichen Veränderungen oder Verbesserungen des Mietobjekts von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Vertragsende abhängig zu machen, „sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt" | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646 | ||
Verbot von Änderungen an der Fassade oder anderen Außenteilen ohne Zustimmung der Vermieterin, ohne Hinweis auf Ausnahmefälle nach 9 Abs 2 MRG | Rechtswidrig | § 6 Abs 3 KSchG | 5 Ob 217/16x = Zak 2017/646 | ||
Schriftformerfordernis für die Zustimmungserklärungen des Vermieters (zB zu Änderungen am Mietobjekt oder zur Übertragung des Mietverhältnisses) | Rechtswidrig | § 10 Abs 3 KSchG | 7 Ob 78/06f = Zak 2007/45 |