Gem § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer berechtigt, auf eigene Kosten Veränderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vorzunehmen. Der Änderungsbegriff ist weit zu verstehen und umfasst rechtliche wie faktische Änderungen, einschließlich Nutzungs- und Widmungsänderungen.
Genehmigungsfrei sind allerdings nur Änderungen, bei denen nicht einmal die Möglichkeit besteht, dass dadurch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden. Darunter fallen bagatellhafte Änderungen, insb solche, die sich im Rahmen einer nicht substanzverändernden Gestaltung des vom ausschließlichen Nutzungsrecht umfassten Bereichs halten (wie zB die Innenraumgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts durch Wand- und Bodenbeläge).
Alle anderen Änderungen sind genehmigungspflichtig, dh dürfen nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bzw nach Ersetzung nicht erteilter Zustimmungen durch das Außerstreitgericht vorgenommen werden. Die Voraussetzungen für die gerichtliche Ersetzung sind in § 16 Abs 2 Z 1 bis 3 WEG abhängig von der Reichweite der Änderung geregelt.
Generell darf mit der Änderung weder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen verbunden sein (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG). Zu den schutzwürdigen Interessen zählt nach dem Gesetz auch die Erhaltung des Erscheinungsbildes des Hauses. Jede wesentliche Beeinträchtigung der Interessen eines anderen Wohnungseigentümers schließt die gerichtliche Genehmigung unabhängig von dem Gewicht des Änderungsinteresses aus. Eine Interessenabwägung ist nicht vorzunehmen.
Sollen für die Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, muss sie überdies entweder verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dienen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung wird idR nicht anhand der allgemeinen Praxis, sondern nach den Verhältnissen im konkreten Haus und seiner Nachbarschaft geprüft. Vom Vorliegen eines wichtigen Interesses geht die Judikatur insb dann aus, wenn die Änderung der Anpassung des Wohnungseigentumsobjekts an aktuelle Nutzungsstandards dient. Die Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit oder eines wichtigen Interesses entfällt bei den in § 16 Abs 2 Z 2 WEG aufgezählten privilegierten Änderungen.
Wenn die Änderung in Wohnungseigentums- und Zubehörobjekte anderer Wohnungseigentümer eingreift, darf sie nicht nur keine wesentliche und dauerhafte Beeinträchtigung zur Folge haben, sondern muss den Betroffenen, die vom Änderungswilligen zu entschädigen sind, auch in einer Interessenabwägung zumutbar sein.
Um die Umsetzung bestimmter Änderungen zu erleichtern, hat der Gesetzgeber mit der WEG-Novelle 2022 eine besondere Privilegierung in Form einer Zustimmungsfiktion eingeführt (§ 16 Abs 5 WEG). Für diese Änderungen ist nicht unbedingt eine gerichtliche Genehmigung oder aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich, weil die Zustimmung als erteilt gilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widersprochen hat.
Judikaturübersicht (Auszug)
| Änderung | Genehmigungs-pflicht | Genehmigungs-fähig | Anmerkung | Entscheidung | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balkon | Einbau von Balkonen auf der Hofseite eines Hauses in der Altstadt | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 44/20m = Zak 2020/349 |
| Entfernung der Balkonbrüstung in der Erdgeschoßwohnung, um den Lichteinfall zu erhöhen und einen freien Zugang in den Garten zu ermöglichen | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 39/15v = wobl 2015/124 | |
| Errichtung eines Balkonturms | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 212/15k = Zak 2016/62 | |
| Errichtung eines Balkonturms nur auf einer Seite des architektonisch nicht herausragenden Hauses mit der Folge eines asymmetrischen Erscheinungsbildes | Ja | Nein | Beeinträchtigung des Er-scheinungsbildes | 5 Ob 9/17k = Zak 2017/368 | |
| Verglasung | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 70/11x = Zak 2011/478 | |
| Vergrößerung von 1,3 auf 3 m Tiefe | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 180/08v | |
| Klima- anlage |
Anbringung eines Außenklimageräts an der Außenfassade (auch in einer als Einfamilienhäusern gestalteten Anlage) | Ja | Keine Bagatelländerung | 5 Ob 204/13f = Zak 2014/104 | |
| Austausch der alten Außenklimageräte, die nicht alle Räume des Büroobjekts kühlen und einen Anstieg der Raumtemperatur im Sommer auf über 30° C nicht verhindern, durch moderne Anlage | Ja | Ja | Wichtiges Interesse | 5 Ob 216/19d = Zak 2020/220 | |
| Installation eines Außenklimageräts am Dach samt Deckendurchbruch für die Leitung bei Raumtemperaturen von mehr als 30° C in der Wohnung im Sommer | Ja | Ja | Wichtiges Interesse | 5 Ob 160/14m = Zak 2015/321; siehe auch 5 Ob 24/08b = Zak 2008/399 | |
| Teilung | Aufteilung von zwei Büroobjekten in zehn Kleinwohnungen aufgrund der besseren Verwertbarkeit | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 19/16d = Zak 2016/591 |
| Teilung der ein Wohnungseigentumsobjekt bildenden Parkgarage in 70 selbstständige Kfz-Abstellplätze und Allgemeinflächen | Ja | Nein | Nicht verkehrsüblich, kein wichtiges Interesse | 5 Ob 21/12t = Zak 2012/491 | |
| Verbindung | Einbau einer Türe vom Wohnungseigentumsobjekt zur der im Zubehörwohnungseigentum stehenden Garage | Ja | Ja | Wichtiges Interesse | 5 Ob 183/12s = Zak 2013/97 |
| Türdurchbruch zwischen dem Wohnungseigentumsobjekt und der Nachbarliegenschaft | Ja | Nein | Verstoß gegen Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts | 5 Ob 117/20x = Zak 2021/207 | |
| Verbindung von zwei Objekten verschiedener Wohnungseigentümer | Ja | Nein | Verstoß gegen Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts | 5 Ob 162/10z = Zak 2011/209 | |
| Verbindung von zwei übereinander liegenden Geschäftslokalen durch Deckendurchbruch, Installation einer Hebebühne (in Hinblick auf den notwendigen Transport schwerer Lasten) | Ja | Ja | Wichtiges Interesse | 5 Ob 154/13b = bbl 2014/22 | |
| Verbindung von zwei Wohnungen durch Einbeziehung einer Gangnische | Ja | Ja | Wichtiges Interesse | 5 Ob 279/08b = wobl 2009/86 | |