Anders als nach der – dispositiven – Regelung des § 1096 Abs 1 ABGB, die im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG anzuwenden ist, treffen den Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG lediglich beschränkte Erhaltungspflichten, die in § 3 MRG geregelt sind. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um relativ zwingendes Recht.
Den Erhaltungspflichten des Vermieters gegenüber stehen sehr beschränkte Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters bezüglich des Mietobjekts, die in § 8 Abs 1 MRG geregelt sind.
Zwischen den Erhaltungspflichten des Vermieters und den Instandhaltungspflichten des Mieters bleibt ein Graubereich, in dem nach der Rsp weder der Vermieter noch der Mieter aufgrund des Gesetzes erhaltungspflichtig ist. Im Fall von Gebrauchsbeeinträchtigungen durch Schäden steht dem Mieter allerdings bis zur Behebung ein Zinsminderungsanspruch zu.
Nach einer Einleitung, die sich u.a. mit der Abgrenzung dieser Erhaltungsbereiche befasst, bietet der Beitrag einen ausführlichen Überblick über die neuere Judikatur zur Frage, welche Teile, Einrichtungen bzw Mängel gem § 3 MRG in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen.
Judikaturübersicht (Auszug)
| Teil /Mangel | Fall | Erhaltungspflicht des Vermieters | Entscheidung | |
|---|---|---|---|---|
| Blei im Trinkwasser | Haus- oder Mietobjektleitungen als Kontaminationsquelle; gesundheitsschädliche Konzentration kann durch Laufenlassen für eine Minute vermieden werden | Gesundheitsgefährdung | Nein (zumutbare Selbstabhilfe) | 5 Ob 88/14y = Zak 2014/679 |
| Öffentliches Leitungsnetz als Kontaminationsquelle | Gesundheitsgefährdung | Nein (nicht vom Mietobjekt ausgehend) | 5 Ob 88/14y = Zak 2014/679 | |
| Fehlerstromschutzschalter | Austausch des vorhandenen 100 mA-FI-Schutzschalters durch modernen Standards entsprechenden 30 mA-Schutzschalter | Gesundheitsgefährdung | Nein (keine erhebliche Gefahr) | 5 Ob 180/18h = Zak 2019/129 |
| Bei Fehlen eines FI-Schalters: Einbau eines 30 mA-Schutzschalters | Gesundheitsgefährdung | Ja | 5 Ob 175/10m = Zak 2011/171 | |
| Fenster | Außenfenster | Allgemeiner Teil | Ja | 5 Ob 2/20k = Zak 2020/436; 5 Ob 198/17d = Zak 2018/54 |
| Außenflügel vom Kastenfenstern | Allgemeiner Teil | Ja | 5 Ob 249/15a = Zak 2016/520 | |
| Innenflügel von Kastenfenstern | Allgemeiner Teil | Nein | 5 Ob 249/15a = Zak 2016/520 | |
| Verbundfenster | Allgemeiner Teil | Ja | 5 Ob 249/15a = Zak 2016/520; LGZ Wien MietSlg 68.253 | |
| Hausbrieffachanlage | Austausch einer Fachtüre, die so verbogen ist, dass ein 2 cm großer Spalt offenbleibt | Allgemeiner Teil / Gemeinschaftsanlage | Ja | 5 Ob 92/16i = Zak 2017/49 |
| Taubenbefall | Anbringung eines Taubennetzes bei einem denkmalgeschützten Gebäude mit Laubengängen, die ein Tauben einladendes Umfeld schaffen | Allgemeiner Teil / Gesundheitsgefährdung | Ja | LGZ Wien MietSlg 66.318 |
| Anbringung eines Taubennetzes zur Verhinderung der Verunreinigung der Loggia | Gesundheitsgefährdung | Nein (nicht vom Mietobjekt ausgehend) | 5 Ob 29/20f = Zak 2020/595; LGZ Wien MietSlg 71.234 | |